En cas d’endettement pour lequel un individu n’est pas capable d’honorer le paiement de ses dettes, ce qui arrive souvent pour les prêts immobiliers, le créancier peut réclamer la saisie du bien dans le but de récupérer la somme qu’il a empruntée. Néanmoins, le débiteur dispose d’un outil juridique inattendu pour éviter cette opération : le démembrement. Explications !
Comprendre les principes du démembrement
Un individu peut détenir la pleine propriété d’un bien immobilier. Dans ce cas, il en a le droit d’usage et de propriété. C’est ce qu’on appelle respectivement le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété. Dans le cas d’une donation ou d’une succession, ces droits peuvent être attribués à ses héritiers en accordant aux uns le droit de nue-propriété et à d’autres celui de l’usufruit. C’est le démembrement de bien.
Très souvent, un propriétaire attribue le droit d’usufruit à son conjoint et la nue-propriété à ses enfants.En cas de démembrement, l’usufruitier peut occuper le logement, le louer et en tirer les revenus, sans pouvoir le vendre. De son côté, le nu-propriétaire détient la propriété physique du bien immobilier, sans également pouvoir le vendre ni en tirer profit.
Les droits d’usufruit et de nue-propriété sont des droits réels. Celui qui détient l’un de ces droits jouit du pouvoir de le vendre. Cette pratique peut de même être envisagée pour les biens meubles, mais les procédures, surtout celles qui portent sur la fiscalité, sont beaucoup plus complexes.
La nue-propriété n’est pas nécessairement détenue à vie. En effet, elle peut être attribuée pendant une durée déterminée à l’issue de laquelle le bien revient entièrement au nu-propriétaire. Visiter les sites spécialisés dans ce secteur pour en savoir plus.
Pas de vente sur saisie sans pleine possession du bien
La saisie d’un bien immobilier peut être décidée par la banque si l’emprunteur ne peut pas honorer le remboursement de ses dettes. C’est le moyen le plus courant pour une enseigne bancaire de récupérer la somme qu’elle a empruntée. Mais en cas de démembrement, cela n’est plus possible depuis juin 2019, où la Cour de cassation a sorti un arrêté allant dans ce sens.
Cette décision fait suite à une affaire dans laquelle un propriétaire a attribué l’usufruit de son bien à sa conjointe et la nue-propriété à ses enfants. L’un de ces derniers s’est ensuite endetté. La banque a réclamé la saisie et la vente du bien pour se faire rembourser.
La Cour a pourtant estimé que l’emprunteur n’a pas la pleine possession du bien réclamé par la banque, étant donné qu’il en est l’un des nus-propriétaires. Pour que la banque obtienne le plein droit de saisie et de vente sur le bien, il lui fallait avoir l’accord de l’usufruitier, notamment la mère de l’emprunteur.
Vu que l’emprunteur n’est pas obligé de rester dans l’indivision, il peut toujours céder sa part de nue-propriété. Toutefois, la banque en tirera un montant moindre que la somme qu’elle peut réclamer, tout en ne pouvant pas vendre le bien, car elle n’en possède pas non plus la pleine propriété.
C’est à la suite de cette affaire que la Cour de cassation a décidé qu’aucun créancier ne peut mettre fin à un démembrement de bien, et ne peut pas en prendre possession sans l’accord de ceux qui détiennent les droits.
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